La comptabilisation des opérations de crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier permet à une entreprise d’acquérir un ensemble immobilier moyennant une prime convenue à l’avance et tenant compte des versements effectués à titre de loyers.

Après vous avoir présenté le contrat de crédit-bail immobilier sur LeCoinDesEntrepreneurs, l’équipe de Compta-Facile vous expose ici le traitement comptable des opérations de crédit-bail immobilier et leur impact fiscal.

1. Comptabilisation des redevances de crédit-bail immobilier

Durant la période couverte par le contrat de crédit-bail immobilier, l’entreprise locataire va verser des redevances à son bailleur. Pendant cette période, l’entreprise n’est pas propriétaire du bien, ce dernier ne peut donc en aucun cas figurer à l’actif de son bilan comptable en immobilisation.

Voici le schéma de comptabilisation d’une redevance de crédit-bail immobilier :

• On débite les comptes :
  • 6125 « Redevances de crédit-bail immobilier » ;
  • 44566 « TVA sur autres biens et services » ;
• Et on crédite le compte 401 « Fournisseurs ».

Fiscalement, sauf option du prestataire pour l’exigibilité de la TVA sur les débits, la TVA est récupérable au moment du paiement. Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996, les redevances de crédit-bail immobilier ne sont pas intégralement déductibles (la redevance doit être ventilée entre la part correspondant aux intérêts de la dette et la part correspondant au prix de cession de l’ensemble immobilier). Les quotes-parts d’amortissements affectés au terrain ne sont pas déductibles. En général, les redevances ne sont plus déductibles à la fin du contrat. Ces montants sont réintégrés fiscalement puis deviendront déductibles si le contrat est résilié/cédé ou en cas de levé de l’option. Consulter le texte officiel sur Legifrance : article 39-10 du Code Général des Impôts.

2. Comptabilisation de la levée d’option du crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier prévoit un prix contractuel de cession. L’ensemble immobilier pour lequel une option d’achat est levée doit être comptabiliser à son coût d’entrée (prix de cession + frais d’acquisition). Il doit être ventilé entre :

• Le terrain : immobilisation corporelle non amortissable ;
• La construction : immobilisation corporelle décomposable et amortissable.

Voici l’écriture de comptabilisation d’une levée d’option de crédit-bail immobilier :

• On débite les comptes :
  • 211 « Terrains » ;
  • 2131 « Bâtiments » ;
  • 2135 « Installations générales – agencements – aménagement des constructions » ;
  • 44562 « TVA déductible sur immobilisations » ;
• Et on crédite le compte 4041 « Fournisseurs – Achats d’immobilisations ».

A la clôture de l’exercice, l’entreprise, qui devient propriétaire du bien, va procéder à la comptabilisation d’amortissements.

Fiscalement, la levée de l’option génère également une réintégration extra-comptable (qui sera toutefois diminuée du montant des redevances déjà réintégrées pendant la durée du contrat). Il convient de comparer la valeur résiduelle théorique de l’immeuble (en simulant une propriété dès l’origine de l’ensemble immobilier et donc en tenant compte des amortissements que l’entreprise locataire aurait pu pratiquer en tant de propriétaire) avec son prix de cession. Ce mécanisme est assez complexe et nous vous invitons à consulter les textes officiels pour obtenir plus d’informations : L’article 239 sexies du Code Général des Impôts.

L’administration fiscale a publié un BOFIP détaillant l’ensemble de ces dispositifs et fournissant un exemple concret : opérations de crédit-bail immobilier.

3. Comptabilisation de la cession ultérieure de l’immeuble

En comptabilité, la cession d’un immeuble ayant fait l’objet d’un crédit-bail immobilier (pour lequel l’entreprise en est devenue propriétaire suite à une levée d’option) suit les règles classiques d’une cession d’immobilisation.

Pour comptabiliser une cession d’immeuble, on sort l’immobilisation du patrimoine de l’entreprise :

• On débite les comptes :
  • 6752 « Valeurs comptables des éléments d’actif cédés – immobilisations corporelles » ;
  • 281 « Amortissements des immobilisations corporelles » ;
• Et on crédite les subdivisions des comptes 21 (selon la décomposition qui a été faite)

Puis on constate le produit de cession :

• On débite le compte 411 « Clients » ;
• Et on crédite les comptes :
  • 7752 « Produits des cessions d' »éléments d’actifs – immobilisations corporelles » ;
  • 44571 « TVA collectée ».

Attention, ici encore, les règles de détermination de la plus-value diffère entre la comptabilité et la fiscalité.

Conclusion : Le traitement comptable des opérations de crédit-bail immobilier est assez simple : les redevances versées pendant le contrat sont comptabilisées au débit du compte 6125. Lors de la levée de l’option, l’ensemble immobilier doit être immobilisé, décomposé et amorti sur sa durée probable d’utilisation, composant par composant. La cession ne pose aucune difficulté sur le plan comptable. En revanche, en fiscalité, il en est autrement : un suivi extra-comptable doit nécessairement être tenu durant toutes les phases du contrat. 

Ecrit par
Thibaut Clermont

Thibaut CLERMONT, mémorialiste en expertise-comptable et fondateur de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité.