Le bail mixte : de quoi s’agit-il ?

Bail d’habitation, bail professionnel, bail commercial et… bail mixte. Ce dernier est-il l’assemblage des trois premiers ? Que recouvre-t-il ? Quels sont ses principales caractéristiques ? Éléments de réponse…

Bail mixte, la définition

Un bail mixte est un contrat de location portant sur un local à la fois à usage d’habitation et à usage professionnel. La notion de bail « mixte » apparait dans la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989. C’est donc cette loi qui va donner un cadre juridique à ce type de bail, à condition toutefois que le local loué constitue la résidence principale du locataire.

La résidence principale ?

Au sens de cette loi, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Une activité par principe « professionnelle »

La réglementation précise que les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du preneur sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il faut entendre par « professionnelles » toutes les activités non soumises au Code de commerce. Cela résulte du fait que la réglementation prévue par ce code édicte des règles spéciales pour les activités exercées par les commerçants, les industriels ou les artisans.  Comme souvent, il existe des exceptions à ce principe : il est possible d’exercer une activité professionnelle présentant un caractère commercial dans une partie d’un local à usage d’habitation dès lors que cette activité n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises…

Et surtout, dès lors qu’aucune mention du bail ou du règlement de copropriété ne s’y oppose ! Dans ce cas précis, la conclusion d’un bail commercial ne sera pas requise. En revanche, il sera nécessaire de conclure un bail mixte. Notez toutefois que dans cette même configuration, le locataire d’un local situé au rez-de-chaussée peut recevoir de la clientèle et des marchandises, à la condition supplémentaire que l’activité n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Là encore, rien n’impose la conclusion d’un bail commercial !

Le cas de l’urbanisme

Précisons que si le locataire ne dispose pas d’un logement situé en rez-de-chaussée, et qu’il souhaite recevoir clientèle et marchandises, il devra parfois demander une autorisation préalable de changement d’usage. Cette procédure concerne principalement les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

La distinction du bail professionnel

Le bail professionnel est un autre type de contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni agricole, ni commerciale, ni industrielle. Le contenu du bail est choisi par les parties au contrat. Dernière différence avec le bail mixte et le bail commercial : ce type de bail ne peut concerner qu’un local à usage strictement professionnel.

Comment ça marche ?

Quelle forme prend ce bail ?

C’est un bail d’habitation classique, le contrat doit être écrit. Il doit comporter un certain nombre d’informations comme le nom et domicile du propriétaire ou de son gestionnaire (ainsi que son siège social), les noms du ou des locataires, la date de prise d’effet et la durée du bail, la consistance du logement et… sa destination (en l’occurrence, « bail mixte »), la description du logement et de ses équipements à usage privatif et commun, etc. Un état des lieux doit être joint au contrat de location.

Prix du loyer 

Le propriétaire fixe librement le montant du loyer lorsque le logement est mis en location pour la première fois. Une révision annuelle peut être prévue par le bail.

Quel dépôt de garantie attendu ?

Le bail peut prévoir, toutes conditions par ailleurs remplies, le versement par le locataire d’un dépôt de garantie au bailleur. Celui-ci ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges.

Quelle est la durée minimale ?

En principe, le bail est conclu pour une durée d’au moins 3 ans lorsque le bailleur est un particulier, 6 ans quand le bailleur est une personne morale (comme une société).

Prise de congés

Le locataire peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par courrier remis en main propre contre signature ou par acte de commissaire de justice. Le préavis est, par principe, d’une durée de 3 mois démarrant le jour de la réception du congé. Il peut dans certains cas être réduit à 1 mois, notamment si le logement est situé dans une zone tendue. De son côté, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter lui-même ou y loger un proche), ou encore pour un motif légitime et sérieux. Dans ce cadre, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la fin du bail.

Comment se déroule le renouvellement ?

À défaut de congé de l’une ou de l’autre partie, le bail se renouvelle dans les mêmes conditions et pour la même durée.

Quand vient la fin du bail ?

Le bail prend fin au terme du délai de préavis, qui diffère selon que le congé est délivré par le locataire ou le propriétaire. Dans ce cas, un état des lieux de sortie doit être établi et le dépôt de garantie restitué au locataire :

• dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux est conforme ;
• dans un délai de deux mois à compter de cette même date si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.

Sources :

• Loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986
• Articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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