Calcul de la rentabilité locative : mon projet d’investissement immobilier tient-il la route ?

Il est difficile de décider d’investir dans un projet immobilier plutôt qu’un autre lorsqu’ils correspondent tous deux à vos attentes. Et pourtant il existe des indicateurs financiers simples qui conforteront votre choix. Ici nous allons parler de l’indicateur principal, la rentabilité locative. Compta-Facile vous explique ce qu’est la rentabilité et comment la calculer ?

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Celle-ci vous intéresse uniquement lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier dans le seul but de placer votre argent (aujourd’hui, l’investissement immobilier reste le placement préféré des français).

Un investissement, ça se réfléchit et ça s’analyse, ne passez pas à côté de ces deux temps fort sous peine de voir votre investissement raté.

La rentabilité locative est un indicateur financier dont le but est de savoir en pourcentage combien cet investissement vous rapportera, et ainsi comparer la rentabilité locative de chacun des biens qui vous intéresse. Par exemple, si votre rentabilité locative est de 3 %, par conséquent chaque année, les loyers vous rapporterons 3 % du montant investi (3 000 € pour 100 000 € investis).

La rentabilité locative se calcule selon les charges payées, les loyers reçus et le prix de revient de l’immeuble. Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la rentabilité locative et nous allons vous les présenter ci-après.

Les étapes de calcul

1. Établir le prix de revient du bien
2. Calculer la rentabilité locative brute
3. Calculer la rentabilité locative nette
4. Calculer la rentabilité locative nette-nette

Établir le prix de revient du bien immobilier

Cette étape est cruciale puisque le prix de revient est la base des différents calculs. Le prix de revient ne comprend pas seulement le coût du bien, vous devez y additionner les charges attenantes à l’acquisition telles que les frais de notaires, les frais d’intermédiation (agence immobilière par exemple) et les coûts des travaux si vous en réalisez.

Rentrons dans le vif du sujet !

Calculer la rentabilité locative brute

La rentabilité brute est un indicateur pertinent, il est très utile en début d’analyse.

Le loyer annuel est obtenu en multipliant le loyer mensuel par 12 mois. Le montant du loyer utilisé pour tous les calculs doit être compris sans les provisions pour charges demandées au locataire. On parle donc de loyer hors charges.

Ce calcul ne prend pas en compte les charges d’entretien, de réparation, d’amélioration de l’immeuble, ni vos frais de gestion et encore moins vos impôts générés sur ces revenus locatifs. Cette méthode est celle mise en avant par les acteurs de l’immobilier mais reste trop sommaire pour une parfaite analyse de rentabilité sur un investissement immobilier. Elle peut vous servir pour comparer rapidement votre ratio entre deux villes.

Calculer la rentabilité locative nette

La rentabilité locative nette est un indicateur plus proche de la réalité sans être complexe à établir. C’est un bon compromis si votre projet ne comprend pas de particularité sinon vous devrez aussi calculer la rentabilité locative nette-nette (voir ci-dessous). Une rentabilité supérieure ou égale à 2 % justifie la viabilité du projet.

Les charges non récupérables sont des charges payées par le propriétaire qu’il ne peut pas refacturer au locataire comme la part non locative des frais de copropriété.

Vous devez être réaliste en ce qui concerne le montant des charges, ne les sous estimez pas ! Plus vous serez pointu dans vos calculs, plus vos indicateurs seront exacts, plus votre investissement sera viable.

N’omettez pas d’anticiper, la vacance locative qui impacte le montant de vos revenus locatifs. En 2018, l’association Clameur avait évalué la vacance locative à 4 semaines, cette moyenne est sensiblement la même d’année en année mais elle est dépendante du marché, du lieu de situation de l’immeuble, de la typologie, des prestations et du loyer.

Calculer la rentabilité locative nette-nette

Ce calcul se base sur l’opération précédente mais en incluant l’imposition du propriétaire. Vous devez tenir compte de votre régime fiscal, vos remboursements d’emprunt, vos prélèvements sociaux, votre tranche d’imposition (IR). Si vous ne maîtrisez pas cette partie, n’hésitez pas à vous faire aider d’un expert-comptable qui vous accompagnera, certains sont spécialisés dans le domaine de l’immobilier.

Il s’agit de l’indicateur le plus complet puisqu’il ne laisse rien au hasard, tout est pris en compte.

Conclusion : La rentabilité locative est un indicateur clé à calculer dans tous les cas d’investissement immobilier pour vous aider dans vos choix mais n’oubliez pas qu’il s’agit de calculs prévisionnels. D’autres éléments sont à considérer, notamment la localisation du bien qui est la pierre angulaire d’un bon investissement, ainsi que les commodités et services à proximités. Même les meilleurs indicateurs ne doivent pas vous empêcher d’aller rapidement vous faire une idée précise des lieux !

Ecrit par
Lison Jacquet

Lison Jacquet, collaboratrice comptable en cabinet d'expertise-comptable depuis 5 ans et rédactrice de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité.