Comptabilisations liées au droit au bail

Les entreprises qui entrent dans des locaux peuvent verser à leur prédécesseur ou à leur propriétaire des sommes d’argent. On parlera de droit au bail ou de pas-de-porte (droit d’entrée). Compta-Facile détaille dans cet article les traitements comptables du droit au bail et du droit d’entrée (acquisition et amortissement).

1. Comptabilisation de l’acquisition d’un droit au bail et assimilés

A. Droit au bail

Le droit au bail constitue une somme versée au locataire précédent permettant de prendre en considération le transfert de certains droits résultant du bail commercial et notamment le droit au renouvellement du bail, le droit à bénéficier d’une indemnité d’éviction et un encadrement de la révision des loyers.

Voici l’écriture de comptabilisation de l’acquisition d’un droit au bail :

• On débite le compte 206 « Droit au bail » ;
• Et on crédite le compte 404 « Fournisseurs d’immobilisations ».

B. Pas-de-porte ou droit d’entrée

Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le droit d’entrée (pas-de-porte) qui, quant à lui, est versé au propriétaire du local commercial, en plus du prix de la location lors de l’entrée en jouissance des locaux. Le traitement comptable du pas-de-porte dépend de sa nature :

• Soit il est considéré comme un supplément de loyer (tel est le cas lorsque le montant du loyer est inférieur au loyer normal de marché)

Le droit d’entrée doit, dans ce cas, être comptabilisé comme suit, lors de l’achat :

• On débite les comptes :
  • 6132 « Locations immobilières » ;
  • 44566 « TVA déductible sur autres biens et services » ;
• Et on crédite le compte 401 « Fournisseurs ».

A la clôture de l’exercice, il convient d’étaler le montant sur la durée du bail en comptabilisant une charge constatée d’avance :

• On débite le compte 486 « Charges constatées d’avance » ;
• Et on crédite le compte 6132 « Locations immobilières ».

Attention : lorsque le pas-de-porte rémunère une prestation ponctuelle, il doit être comptabilisé immédiatement en charges (aucune CCA ne doit donc être comptabilisée).

•  Soit il est comme ayant pour effet l’acquisition d’éléments incorporels nouveaux

Dans ce cas, il est comptabilisé comme un droit au bail, au débit du compte 206 « Droit au bail ».

2. Amortissement du droit au bail

Aucune disposition comptable n’interdit d’amortir le droit au bail. Il est possible de l’amortir ou non. Lorsqu’il fait l’objet d’un amortissement, sa durée d’utilisation correspond généralement à la durée du bail. Cette durée d’utilisation pourra également être déterminée en fonction de la durée d’utilisation des immobilisations attachées à l’immeuble loué.

Voici comment comptabiliser une dotation aux amortissements de droit au bail :

• On débite le compte 68111 « Dotations aux amortissements sur immobilisations incorporelles » ;
• Et on crédite le compte 2806 « Amortissements du droit au bail ».

Fiscalement, l’amortissement d’un droit au bail n’est pas toléré. Par conséquent, il convient de réintégrer chaque année la dotation aux amortissements pratiquée en comptabilité. Lors de la sortie de l’actif du droit au bail, les amortissements antérieurement réintégrés doivent être déduits de manière extra-comptable sur la liasse fiscale.

S’il n’est pas amorti, le droit au bail peut faire l’objet d’une dépréciation :

• On débite le compte 68161 « Dotations aux dépréciations des immobilisations incorporelles » ;
• Et on crédite le compte 2906 « Dépréciation du droit au bail ».

Fiscalement, la dépréciation est déductible si l’entreprise justifie que la valeur probable de réalisation du droit au bail est inférieure à sa valeur comptable.

Conclusion : Le droit au bail constitue une immobilisation incorporelle à comptabiliser au débit du compte 206. Il peut être amorti ou faire l’objet d’une dépréciation. Le pas-de-porte doit être comptabilisé en charges (6132) ou en immobilisations (206) selon  sa nature.

Ecrit par
Thibaut Clermont

Thibaut CLERMONT, mémorialiste en expertise-comptable et fondateur de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité.