Focus sur le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une méthode de financement ouverte aux entreprises qui, bien que souvent méconnue, connaît un regain de popularité depuis quelques années. Retour sur un dispositif à la souplesse avantageuse…

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier, aussi appelé « leasing », est un moyen pour les professionnels de financer une acquisition immobilière tout en se ménageant une porte de sortie dans l’hypothèse où le choix de l’achat ne se révélerait, finalement, pas opportun.

À ne pas confondre avec la location avec option d’achat (LOA) ou avec la location-accession. Bien que ces trois dispositifs partagent plusieurs similitudes, ils restent différents, notamment au regard des types de biens qu’ils permettent d’acquérir et des personnes à qui ils s’adressent.

L’opération de crédit-bail immobilier est conclue entre deux personnes morales. L’une, le crédit-bailleur, met à la disposition de la seconde, le crédit-preneur, un bien immobilier dont elle est propriétaire.

Le crédit preneur doit nécessairement faire un usage professionnel des locaux qui sont ainsi mis à sa disposition. Un usage d’habitation ou un usage mixte (habitation/professionnel) ne sont donc pas possibles.

L’intérêt principal de ce dispositif réside dans le fait qu’il permet au crédit-preneur d’acquérir le bien à l’issue de la période de location, en conservant le bénéfice des loyers déjà versés. Simplement, les loyers sont déduits du prix d’acquisition final. Le crédit-preneur peut ainsi étaler et amortir le coût de son investissement.

Les caractéristiques du crédit-bail immobilier

La particularité du crédit-bail réside dans le fait que le crédit-preneur a la possibilité d’acquérir le bien immobilier à l’issue de la durée de location déterminée par le contrat.

Le bien objet du crédit-bail peut être construit ou, au contraire, à construire. Auquel cas, une promesse de crédit-bail est généralement rédigée entre les parties.

La première étape de la vie du contrat est celle de la conclusion du contrat de location. À ce titre, c’est le régime des baux d’immeubles, prévu par le Code civil, qui s’applique. Ce qui laisse aux parties une importante liberté pour régir leur relation contractuelle, les dispositions du Code civil en la matière n’étant pas d’ordre public.La première étape de la vie du contrat est celle de la conclusion du contrat de location. À ce titre, c’est le régime des baux d’immeubles, prévu par le Code civil, qui s’applique. Ce qui laisse aux parties une importante liberté pour régir leur relation contractuelle, les dispositions du Code civil en la matière n’étant pas d’ordre public.

La durée de la période de location est fixée librement par les parties. Le plus souvent, il est inséré dans le contrat une clause prévoyant une durée pendant laquelle la location est irrévocable.

Il est important de préciser que la possibilité de résolution du crédit-bail doit obligatoirement être évoquée, sous peine de nullité du contrat. Le preneur doit en effet pouvoir, s’il le souhaite, résoudre le contrat. Auquel cas, il est généralement prévu qu’une indemnité sera payée au crédit-bailleur. Là encore les conditions du paiement de cette indemnité, et notamment son montant, sont à prévoir lors de la signature du contrat.

Une limitation existe toutefois quant au montant de cette indemnité. Pour être considérée comme valable, son montant ne doit pas correspondre au coût d’une exécution complète du contrat.

En plus de la clause permettant la résolution, une autre méthode pour rompre le contrat de façon anticipée peut être conventionnellement prévue. Concrètement, cela consiste à insérer une clause permettant au crédit-preneur de lever l’option d’achat après un certain délai. Passé ce délai, il pourra alors décider d’acheter directement le bien ou d’attendre le terme de la location.

À l’issue du crédit-bail immobilier

Plusieurs options s’offrent au crédit-preneur au terme de la période de location :

• acheter le bien au prix convenu dans le contrat ;
• restituer le bien, donc ne pas l’acquérir ;
• relancer une période de location (sous réserve d’obtenir l’accord du crédit-bailleur).

En cas d’achat par le crédit-preneur, la transaction doit se faire au prix fixé initialement dans le contrat. Le montant dû aux termes du contrat, également appelé valeur résiduelle, doit prendre en compte l’ensemble des loyers versés pendant la durée de la location.

Si le preneur décide de ne pas poursuivre et de restituer le bien, il devra le faire dans les conditions prévues par le contrat.

Et pour le renouvellement du bail ?

Si le crédit-preneur ne souhaite pas acquérir le bien, mais qu’il souhaite tout de même s’y maintenir, il a la possibilité de chercher un accord avec le crédit-bailleur pour entamer une nouvelle période de location. Dans cette hypothèse le dispositif du crédit-bail immobilier ne sera pas applicable. Le « nouveau » bail sera soumis au régime des baux simples ou des baux commerciaux, si toutes les conditions requises sont réunies.

Conclusion

Dans les faits, le coût total de l’opération de crédit-bail immobilier est généralement plus élevé qu’une acquisition classique pour le crédit-preneur. De plus, la période d’irrévocabilité de la location peut exposer la société à un risque financier non négligeable si elle se retrouve contrainte au paiement d’une indemnité de résolution.

Ce type de contrat offre des avantages importants pour les sociétés. En ayant recours au crédit-bail immobilier, il est possible de financer un achat immobilier sans avoir recours au crédit classique et, ainsi, sans porter atteinte à sa capacité d’endettement.

Les options offertes à l’issue de la période de location permettent également aux sociétés de ne pas s’enfermer de façon définitive dans un projet. Elles peuvent donc changer de stratégie si cela leur semble plus opportun.

Sources :

• Article L313-7 du Code monétaire et financier
• Articles 1713 et suivants du Code civil

Ecrit par
Editions juridiques - Weblex

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