Qu’est ce que la convention d’occupation précaire ?

Publié le 5 min
Ecrit par Editions juridiques - Weblex

Les régimes des baux commerciaux et des baux d’habitation encadrent fortement les relations contractuelles entre bailleurs et locataires en ce qui concerne la durée du bail. Cependant, s’engager sur une durée longue et définie peut ne pas être dans l’intérêt de certains co-contractants. C’est pourquoi une alternative à ces régimes généraux existe…

Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est un dispositif permettant aux propriétaires et aux occupants de biens immobiliers de s’engager sans se trouver contraints par les régimes généraux des baux commerciaux et des baux d’habitation.

L’intérêt principal que les co-contractants vont trouver à cette convention réside dans le fait que sa durée finale est incertaine. Ce type de convention ne connait, en effet, ni de durée minimum ni de durée maximum. La condition permettant de recourir à ce type de convention tient au fait que la durée de l’occupation doit être liée à des circonstances indépendantes de la volonté des parties. La précarité de la situation est caractérisée par un évènement certain qui mettra fin au contrat, mais dont la temporalité de la survenance reste inconnue. Un exemple qui revient fréquemment est celui du propriétaire d’un bâtiment en attente d’une quelconque autorisation d’urbanisme pour des travaux qui impacteront fortement le bâtiment.

La réponse de l’administration pouvant parfois se faire attendre sur une longue durée, la convention d’occupation précaire permet de faire occuper le bâtiment pour une durée inconnue correspondant au délai qui s’écoulera avant le début des travaux. On retrouve également régulièrement de telles conventions dans l’attente de la vente d’un bâtiment. La fragilité du droit de l’occupant sur les lieux est la contrepartie à cette possibilité de déroger aux régimes généraux des baux commerciaux et des baux d’habitation. En souscrivant à ce type de convention, l’occupant admet qu’il ne possède qu’un droit très fragile à occuper les lieux et aucun droit acquis à se maintenir à l’issue de la convention.

La combinaison de cette précarité et de cette fragilité est ce qui permet de caractériser l’existence d’une convention d’occupation précaire. La convention d’occupation précaire ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire, autre exception permettant de déroger à la durée d’un bail commercial. Les deux notions sont souvent confondues. Les deux régimes sont néanmoins différents, le bail dérogatoire permettant d’occuper les lieux pour une durée courte, mais définie.

Quel est le contenu de la convention d’occupation précaire ?

Comme souvent en matière de contrat, la rédaction d’un écrit n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est toujours vivement conseillé d’y recourir, afin d’organiser la vie du contrat et les droits et obligations respectives des parties. Dans ce cadre, plusieurs points sont donc à prévoir… Idéalement, afin qu’aucun doute ne subsiste et pour éviter toute requalification du contrat, il est préférable que les parties expriment de façon non équivoque leur volonté de recourir à une convention d’occupation précaire.

Ce n’est pas parce que la durée totale de la convention est incertaine qu’il n’est pas possible de fixer une durée d’occupation… Ainsi, plusieurs contrats à durée fixe peuvent se succéder jusqu’à la survenance de l’évènement mettant fin à la situation de précarité.

Il est également important de définir le coût que représentera l’occupation des lieux par l’occupant. Notez que dans ce type de contrat, on ne parle pas de « loyer », mais de « redevance ». Ce coût doit refléter la situation de précarité de l’occupant en restant modique.

Il appartient aux parties de définir les conditions dans lesquelles la convention pourra prendre fin. Là aussi, les conditions doivent être adaptées à la précarité de la convention. Le plus souvent, un préavis soit très court, soit absent est prévu avec la possibilité pour les 2 parties de dénoncer le contrat.

Attention au contenu de ce contrat : même si les parties spécifient vouloir recourir au régime de la convention d’occupation précaire, une requalification du contrat est toujours possible. Un formalisme trop important pour la dénonciation du contrat ou une redevance trop élevée peuvent entrainer une requalification en bail commercial. À l’inverse, une redevance trop basse ou inexistante peut entrainer une requalification en prêt à usage.

Quelles sont les particularités de la convention d’occupation précaire ?

En choisissant d’exclure les différents régimes généraux, le propriétaire et l’occupant s’affranchissent de certaines contraintes, mais renoncent également aux protections qu’offrent ces statuts. À ce titre, sauf disposition contraire insérée dans la convention, le propriétaire n’est pas tenu de garantir le bon état des locaux et n’a pas à remédier aux conséquences de la vétusté sur les lieux occupés. Le cas échéant, l’occupant n’aura donc pas de recours contre son bailleur.

De même, sauf disposition contraire, le propriétaire ne peut pas attendre de l’occupant qu’il entretienne les lieux comme le ferait tout locataire dans d’autres situations. En revanche, il n’est pas exempt de toute responsabilité en cas de dégradation.

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