Focus sur le bail commercial : un statut protecteur pour le locataire

Choisir le lieu d’exploitation de son activité constitue une étape cruciale dans le processus de création d’une entreprise. Enjeu de visibilité, et de crédibilité, à l’égard des clients comme des concurrents, le local commercial peut être acheté, mais aussi loué afin de limiter les investissements. Quelles sont les caractéristiques d’un bail commercial ? Quels sont les avantages qu’il procure ?

bail commercial définition et principes clés

Le statut des baux commerciaux : pour qui ? comment ?

Bail commercial définition

Lorsqu’une entreprise loue un local commercial, son contrat de bail peut être soumis, toutes conditions remplies, au « statut des baux commerciaux ». Ce statut particulier, très protecteur pour le locataire, est d’ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas déroger à ses dispositions.

4 conditions à remplir

Le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné au respect des 4 conditions suivantes :

  • le contrat de bail doit exister, ce qui signifie que l’entreprise locataire doit jouir du local et payer, en contrepartie, un loyer (qui n’est ni symbolique, ni dérisoire) ;
  • le contrat de location doit porter sur un immeuble ou un local destiné à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale ;
  • le locataire doit exploiter son propre fonds commercial, industriel ou artisanal dans l’immeuble ou le local loué : cela signifie que le locataire doit apporter la preuve que son fonds de commerce existe et qu’il en est bel et bien propriétaire ;
  • le locataire doit enfin être immatriculé, au titre des lieux loués, au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM), selon la nature de l’activité qu’il exerce.

A défaut… Si ces 4 conditions ne sont pas remplies, le contrat de bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

A distinguer… Le bail commercial doit être distingué d’autres types de baux, parmi lesquels :

  • les baux dérogatoires ;
  • les baux professionnels.

… du bail dérogatoire. Le bail dérogatoire est un contrat de location d’immeuble d’une durée maximale de 3 ans. Cette durée, relativement courte, offre le double avantage :

  • de permettre au bailleur d’évaluer la qualité de son locataire ;
  • de permettre au locataire d’évaluer la qualité de l’emplacement du local loué pour l’exercice de son activité.

… du bail professionnel. Le bail professionnel ne peut bénéficier qu’aux seules professions dites « libérales » (qu’elles soient ou non règlementées), comme les médecins, les notaires, les avocats, etc. Sa durée est de 6 ans, sauf si les parties en conviennent autrement.

Une caractéristique commune. Les rapports locatifs entretenus dans le cadre d’un bail dérogatoire ou professionnel sont librement déterminés entre bailleur et locataire. Cela les différencie de ceux entretenus dans le cadre d’un bail commercial, qui obéit à certaines règles impératives, ayant pour vocation de protéger le locataire du local.

Protection du locataire : la durée du bail commercial

Une (longue) durée de principe. En principe, un bail commercial dure au minimum 9 ans. Cette règle est d’ordre public, ce qui signifie que les parties n’ont pas le droit de raccourcir la durée du bail.

Quel avantage pour le locataire ? La longueur de la durée du bail offre au locataire une certaine stabilité pour exploiter son fonds de commerce et développer son activité.

Des exceptions ? Locataire et bailleur peuvent toutefois décider ensemble d’allonger la durée de bail au-delà de 9 ans, sous réserve, dans certains cas, de l’accomplissement de certaines formalités. A titre d’exemple, les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être rédigés par acte authentique (c’est-à-dire dressés par un notaire) et publiés sur le fichier immobilier du service chargé de la publicité foncière.

Protection du locataire : le droit au renouvellement du bail commercial

Un droit au renouvellement du bail… Élément clé de la protection du locataire, le statut des baux commerciaux prévoit que celui-ci a le droit au renouvellement de son bail. Là encore, il s’agit d’une mesure d’ordre public, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.

… sous conditions ! La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail est subordonnée au respect de certaines conditions, notamment celles relatives à l’application du statut des baux commerciaux. Le locataire doit, en outre, avoir exploité son fonds dans les 3 ans précédant la date d’expiration du bail.

Focus sur l’indemnité d’éviction. Conséquence directe du caractère protecteur de cette disposition, le locataire qui se voit privé du droit au renouvellement de son bail peut prétendre au paiement d’une « indemnité d’éviction ». Celle-ci a vocation à être versée dans les 2 cas suivants :

  • lorsque le bailleur signifie son congé au locataire avec refus de renouvellement du bail ;
  • lorsque le bailleur refuse la demande de renouvellement de bail formulée par son locataire.

Indemnité d’éviction : combien ça coûte ?

L’indemnité d’éviction a pour objectif de dédommager le locataire du préjudice subi en raison du non-renouvellement du bail. En toute logique, le montant de l’indemnité d’éviction est donc fixé par rapport au montant de ce préjudice, dont la nature et l’importance (notamment au regard de la valeur marchande du fonds de commerce) doivent être déterminées.

Protection du locataire : l’encadrement de la révision du loyer

Le principe de révision triennale du loyer

En principe, et sauf clause d’indexation particulière, le loyer d’un local loué sous l’empire d’un bail commercial ne peut faire l’objet que d’une révision triennale (soit tous les 3 ans, à compter de son commencement).

Plafonnement de la révision du loyer

La révision triennale du loyer est strictement encadrée. Elle ne peut en principe, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, excéder la variation des 2 indices suivants à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer :

  • l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Les exceptions au plafonnement

Par exception, le montant du loyer révisé peut excéder le plafonnement prévu par la Loi, dans l’un ou l’autre des 2 cas suivants :

  • les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés depuis la dernière fixation du loyer ou demande en révision, ce qui a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative du bien loué et qui a eu une incidence sur l’activité commerciale ;
  • le locataire a adjoint à son activité de nouvelles activités connexes ou supplémentaires, et celles-ci ont entraîné une modification de la valeur locative du bien loué.

 Protection du locataire : l’encadrement de la répartition des charges

Quelles charges pour le locataire ? En principe, le locataire d’un local commercial est tenu de prendre en charge l’ensemble des frais liés à l’entretien courant du bien, comme les dépenses courantes d’eau et d’énergie, les dépenses de réparations courantes (peintures, moquettes, appareils de chauffage, etc.), etc.

Une liberté contractuelle… Rien n’empêche toutefois bailleur et locataire de convenir ensemble d’une répartition des charges différentes, ce qui est souvent le cas en pratique.

… avec une limite. Depuis le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut toutefois plus mettre à la charge du locataire certaines charges qui lui incombent de plein droit (on parle alors de charges « non imputables » au locataire). Parmi celles-ci figurent notamment les grosses réparations touchant au bâtiment (soit celles liées aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture).

En conclusion avant de vous engager dans un tel contrat

La signature d’un bail soumis au statut des baux commerciaux procure de nombreux avantages au locataire qui, tous, lui confèrent une certaine stabilité dans le cadre de l’exploitation de son activité. Dans ce cadre, la rédaction du bail impose le respect de certaines dispositions impératives : n’hésitez pas à prendre conseil ! Votre expert-comptable et son service juridique peut vous aider à vérifier le bon respect du formalisme imposé en matière de contrat de bail commercial. Mais au-delà et en amont, il vous aider à sécuriser les conditions d’un tel investissement.

Sources :

Articles L 145-1 et suivants du Code de commerce

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