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La comptabilisation d’un ensemble immobilier

Un ensemble immobilier doit obligatoirement être ventilé entre le terrain et la construction. Compta-Facile détaille les règles de comptabilisation d’un ensemble immobilier : comptabilisation du terrain, comptabilisation de la construction et comptabilisation des frais annexes.

comptabilisation ensemble immobilier

1. Comptabilisation du terrain

Lorsqu’un ensemble immobilier est acheté, il convient d’identifier la fraction du prix d’achat correspondant à la valeur du terrain. Cette distinction est obligatoire puisqu’un terrain ne s’amortit pas en comptabilité, contrairement à une construction.

Il existe plusieurs méthodes pour évaluer un terrain, la plus simple mais la plus coûteuse étant de recourir à un expert qui va procéder à son évaluation. L’acte d’achat notarié pourra toutefois prévoir la répartition du prix d’achat. A défaut, il sera possible de se référer au prix de marché généralement observé pour ce type de biens.

Les terrains doivent être comptabilisés dans une subdivision du compte 211 « Terrains ». Le Plan Comptable Général préconise l’utilisation des comptes suivants :

  • 2111 « Terrains nus » (utilisé pour comptabiliser l’acquisition de terrain non construits) ;
  • 2112 « Terrains aménagés » (par « aménagés », il convient d’entendre « viabilisés ») ;
  • 2113 « Sous-sol et sur-sol » (ce compte doit être utilisé lorsque la propriété du le sol, du sous-sol et du sur-sol est éclatée) ;
  • 2114 « Terrains de gisement » (ce compte concerne les terrains d’extraction de matières) ;
  • 2115 « Terrains bâtis » (à utiliser pour les achats comportant une construction et un terrain) ;
  • 212 « Agencements et aménagements de terrains » (doivent être comptabilisés dans ce compte l’ensemble des travaux destinés à mettre le terrain en état d’utilisation, notamment les clôtures, drainage, défrichement, travaux de viabilité, travaux d’aménagement de parkings à ciel ouvert etc.).

2. Comptabilisation de la construction

Une construction est composée d’un ensemble d’éléments comme les bâtiments, les installations, les agencements, les aménagements. Ils doivent tous faire l’objet d’une décomposition et d’un enregistrement comptable distinct. A l’issue de cette démarche, seront identifiés : une structure et des composants. Ils doivent être comptabilisés dans une subdivision du compte 213 « Constructions ».

Le prix d’achat de la construction doit être majoré du prix d’acquisition d’une éventuelle promesse de vente, du prix d’acquisition d’un droit d’option…

Le Plan Comptable Général a prévu les comptes suivants :

  • 2131 « Bâtiment »

Doivent être comptabilisés dans ce compte les fondations de l’immeuble, les murs, les planchers, les toitures (ou, autrement dit, la structure de l’immeuble). Chaque élément peut être décomposé et suivre son propre plan d’amortissement. Il pourra être créé des sous-comptes en fonction de chacun d’entre eux.

  • 2135 « Installations générales, agencements, aménagements des constructions »

Les installations générales sont des composants de la construction principale. Il pourra s’agir, par exemple, d’installations téléphoniques, d’installations de chauffage etc. Les agencements et aménagements correspondent, quant à eux, à des travaux destinés à mettre le bâtiment en état d’utilisation. Lorsque l’entreprise effectue de tels travaux sur des biens dont elle n’est pas propriétaire, il conviendra d’utiliser le compte 2181 « Installations générales, agencements, aménagements divers » (location par exemple).

  • 2138 « Ouvrages d’infrastructure » 

Peu utilisé en pratique, ce compte regroupe l’ensemble des ouvrages permettant d’assurer les communications sur terre et sous terre.

Remarque : lorsque le sol n’appartient pas à l’entreprise, la racine du compte d’immobilisation doit être modifiée. Il ne s’agit plus d’un compte 213 mais du compte 214 « Construction sur sol d’autrui ». Sauf clause contraire, à l’expiration du bail, le propriétaire du sol deviendra également propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le locataire (il pourra également obliger le locataire à les supprimer à ses frais).

2. Comptabilisation des autres dépenses d’acquisition

Tous les autres éléments doivent être comptabilisés dans les comptes d’immobilisation dont ils relèvent. Il en sera ainsi de l’acquisition :

S’agissant des frais d’acquisition de l’ensemble immobilier (droits de mutation, honoraires d’agences, honoraires de notaire, commissions et courtages directement liés à l’achat et les frais d’actes), ils peuvent, au choix de l’entreprise, soit être inclus dans le coût d’acquisition de l’immobilisation, soit être comptabilisés directement en charges ; citons notamment :

  • Le compte 6221 « Commissions et courtages sur achats » pour les commissions d’agence immobilière ;
  • Le compte 6226 « Honoraires » pour les honoraires d’agence et de notaire ;
  • Le compte 6227 « Frais d’actes et de contentieux » pour les frais légaux et les frais de transfert de propriété ;
  • Le compte 6354 « Droits d’enregistrement » pour les droits de mutation.

Conclusion : L’acquisition d’un ensemble immobilier occasionne de nombreuses écritures comptables. La difficulté ne réside pas tant dans le traitement comptable mais surtout dans la décomposition de chaque élément de l’immeuble ainsi que dans la valorisation du terrain.

A propos de Thibaut Clermont

Thibaut Clermont
Thibaut CLERMONT, mémorialiste en expertise-comptable et webmaster de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité rattaché au réseau FCIC-MEDIA.

42 commentaires

  1. Bonjour,

    En 2013, j’ai comptabilisé une immobilisation Bâtiment sur le compte 2131, suite à un acompte versé.

    Finalement cette immobilisation n’aura pas lieu.

    Comment annuler cette immobilisation, comment réduire le compte 2131 de cette valeur ?

    Merci

    • Thibaut Clermont

      Bonjour. Cette immobilisation était-elle en cours de réalisation ? Ou bien était-elle achevée ? Aviez-vous commencé à l’amortir ? Dans votre cas, il conviendrait de sortir l’ensemble immobilier du patrimoine de l’entreprise : débit du compte 675 et crédit du compte 2131. PS : si l’immobilisation n’était pas achevée, votre acompte aurait dû être comptabilisé dans un compte 2383 « Avances et acomptes versés sur commandes de constructions ». Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  2. Bonjour,
    vous êtes devenu ma bible en comptabilité 😉 je ne vous remercierai jamais assez pour toute l’aide apportée par la lecture de vos articles.
    Chaque point étant tjs complexe car très détaillé, j’ai besoin d’un éclaircissement :
    nous avons refait à neuf un bloc sanitaire dans notre structure de loisirs, pourriez-vous me dire comment enregistrer l’immobilisation (fondements et certains murs en dur, cloisons en panneaux et charpente sur piliers en bois) :
    – faut-il tout enregistrer en constructions (213)
    – en installations techniques (215)
    – en agencements, installations (218)
    – ou bien faut-il répartir chaque élément en fonction de sa nature ?
    Je suis un peu perdue. Merci d’avance.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour.
      Tout d’abord, merci pour vos encouragements.
      En théorie, chaque élément significatif doit être isolé, comptabilisé séparément et faire l’objet d’un plan d’amortissement qui lui est propre. Il convient donc effectivement de ventiler chaque élément et plus globalement :
      – la structure (dans votre cas, il s’agira des murs et de la charpente) ;
      – les composants (il conviendra d’y distinguer les biens ayant une durée d’utilisation différente : les cloisons intérieures, l’électricité, les travaux de chauffage et de sanitaire).
      En pratique, vous pouvez regrouper certaines factures entre elles si elles concernent des travaux de nature identiques (exemple : travaux de plomberie effectués par deux entreprises différentes dont l’une concerne la fourniture/pose d’arrivée d’eau et l’autre la fourniture/pose des sanitaires).
      Enfin, attention, les comptes 2131 et 2135 ne peuvent, en théorie, être utilisés que lorsque l’entreprise est propriétaire de l’immeuble (à défaut, il faudra utiliser les subdivisions du compte 214).
      J’espère avoir répondu à votre question. Bon après-midi. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  3. Bonjour.
    Lorsqu’il n’y a pas d’indications dans l’acte d’achat d’un appartement mis à l’actif, comment évaluer la part du terrain (pour un appartement parisien dans un beau quartier….). Merci !

    • Thibaut Clermont

      Bonjour.
      Dans ce cas, le terrain n’a pas à être évalué, puisque le logement n’en comporte pas (sauf si vous disposez de terrains aménagés en pelouse, parties réputées indivises). Lorsque l’appartement dispose de partie annexes (caves, buanderies, parkings), celles-ci doivent, en théorie être évaluées à part. Mais l’administration fiscale tolère que l’ensemble soit cédé moyennant un prix global sans ventilation du prix. Pour plus d’informations : voir page 7 de la fiche descriptive fiscale suivante. Bonne fin d’après-midi. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  4. Bonjour,
    Je souhaite passer mes écritures de dotations aux amortissements suite à l’acquisition des bureaux, sachant que le terrain n’est pas amortissable, le problème est le suivant:
    Si je mets la vraie valeur du terrain, il ne restera pas grand chose à amortir (vu le prix du m²) sur les bureaux et la toiture, par ailleurs ça va augmenter considérablement l’actif !
    Que feriez-vous à ma place ? Et quel est le mode répartition proposeriez-vous ?
    Merci

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Dans les situations les plus délicates, il est d’usage de recourir aux services d’un professionnel afin d’estimer, d’une part la valeur relative au terrain (non amortissable), et d’autre part la valeur relative à l’immeuble, sa structure et ses composants (amortissables). Vous pouvez notamment vous baser sur une attestation émanant d’un notaire ou d’un agent immobilier par exemple. Une répartition du type 90%-10% doit être proscrite. Bon après-midi. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  5. Bonjour et merci pour ce site qui doit être un guide pour tous les professionnels du chiffre au quotidien.

    Ma préoccupation concerne le fonctionnement du compte « 23 » immobilisation en cours.
    De plus, quel avantage une entreprise a t-elle à passer en charge les frais d’acquisition d’une immobilisation ?

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour et merci pour vos encouragements !
      Le coût d’acquisition d’une immobilisation corporelle est constitué de son prix d’achat majoré de tous les coûts directement attribuables et engagés pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner. En principe, tous les frais accessoires sont obligatoirement comptabilisés dans le coût d’entrée de l’immobilisation acquise, sauf pour le cas des frais d’acquisition d’immobilisations incorporables sur option. Les frais d’acquisition incorporables sur option sont : les droits de mutation, honoraires (avocat, notaire, etc.), commissions (courtages) et frais d’actes. Le PCG précise d’ailleurs que cette liste est limitative. Ces frais peuvent, au choix de l’entreprise, soit être inclus dans le coût d’acquisition de l’immobilisation, soit comptabilisés directement en charge. Je dois également vous préciser que tous les frais d’acquisition d’immobilisation corporelle doivent être traités de la même manière dans la comptabilité d’une entreprise (homogénéité).
      Sur l’intérêt de passer ces frais en charges, tout dépend de la stratégie de l’entreprise. En général, cette décision résulte d’une optimisation du résultat fiscal (pour générer un déficit par exemple, ou, à l’inverse, pour étaler la charge sur plusieurs exercices).
      Quelle est votre question précise vis-à-vis du fonctionnement du compte 23 « Immobilisations en cours » ? Ce compte sert à enregistrer toutes les opérations portant sur des immobilisations non achevées, c’est-à-dire qui ne sont pas en état de marche au moment où la facture est émise.
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  6. Bonjour, tout d’abord merci pour le partage de toutes ces précieuses informations !
    Concernant les « immobilisations en cours », vous pouvez certainement répondre à la question que je me pose : comptabilisées en 2315 à la date de facture, par quelle opération diverse devrais-je passer lorsqu’elles seront mises en service ? je pense créditer le compte 2315 et débiter le 2181 (dans mon cas) au jour de la mise en service de l’immo, est-ce correct ?
    Cordialement,
    Nathalie

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Oui, tout à fait, votre traitement comptable est correct. Tant que l’immobilisation n’est pas en état de fonctionner, il convient d’enregistrer les factures dans le compte 231 « Immobilisations corporelles en cours ». Lorsqu’elle sera mise en service, il conviendra de solder le compte 231 en contrepartie du compte concerné (dans votre cas, il s’agira de débiter le compte 2181) et de calculer les dotations aux amortissements à compter de cette date, si vous utilisez le mode linéaire.
      Bon après-midi. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  7. Bonjour,
    Je fais appel à vos lumières car je vais bientôt réaliser :
    – une vente de parcelle de terrain : j’ai déjà demandé à la mairie de me communiquer le numéro de la parcelle du terrain, l’acte notarié de la cession ainsi que les factures des frais de cession du terrain. Je voudrais savoir s’il me manque un ou plusieurs documents administratifs justifiant le mouvement de cession du terrain ? Comment comptabilise-t-on la cession d’un terrain ? Est-ce par le débit du compte 675 et le crédit du compte 211 puis débit du compte 462 et crédit des comptes 775 et 44571 ?
    – un achat d’un terrain : quels sont les documents administratifs que je dois avoir afin de justifier l’acquisition du terrain ?
    Merci d’avance.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour.
      Concernant les écritures de cession, celles-ci sont effectivement correctes :
      – Sortie du terrain de l’actif de l’entreprise : débit du compte 675 « Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés » et crédit du compte 211 « Terrain »,
      – Constatation du prix de vente du terrain : débit du compte 462 « Créances sur cessions d’immobilisations » et crédit du compte 775 « Produits des cessions d’éléments d’actif » pour le prix de vente,
      Pour plus d’informations : la comptabilisation des cessions d’immobilisations.
      Concernant l’achat du nouveau terrain, le document permettant de justifier l’acquisition est l’acte rédigé par le notaire et signé des parties (une attestation du notaire pourra également être tenue à l’appui).
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  8. Bonjour,
    Je vais acheter un petit studio dans une société à l’IS.
    Ai-je le droit de passer les frais d’acquisition (notaire etc) directement en charges (sur un seul exercice) ?
    Ou suis-je tenu fiscalement d’amortir le bien ?
    Cordialement.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Etant donné que votre société est soumise à l’IS, vous pouvez comptabiliser les frais d’acquisition du studio directement en charges. A ce titre, les frais d’acquisition s’entendent uniquement des dépenses suivantes : droits de mutation, honoraires d’agences, honoraires de notaire, commissions et courtages directement liés à l’achat et les frais d’actes. En revanche, le studio en lui même doit être décomposé et amorti sur sa durée d’utilisation prévue. Vous devez identifier et évaluer la structure (murs, planchers, toitures) et les composants de ce studio (sanitaire, installations électriques, cloisons, etc.). Bon après-midi. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  9. Bonjour,
    Nous venons d’acheter une construction et avons contracté un emprunt de 120000€ qui couvre l’achat 95000€, les frais de notaires 8100€ et les travaux à venir 16900€. Nous voulons amortir les frais de notaires : dois-je tout mettre (construction + frais notaires) dans le même compte ou séparer entre 201 et 213 (ce que j’ai fait) ?
    2ème question : nous avions fait une avance de 1500€ au notaire qui nous a remboursé 500€ de trop perçu. J’ai passé les 2 dans le compte 201 qui a donc un solde de 1000€. Or, l’emprunt à la banque est censé couvrir les frais de notaires donc je me retrouve avec 1000€ de trop dans le compte 201 !? Comment aurais-je du passer les écritures ? Merci de votre « éclairage ». Cordialement.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Effectivement, lorsque vous choisissez d’immobiliser et d’amortir les frais d’acquisition de l’immeuble, il convient de les répartir au prorata de la valeur de chaque bien composant l’immobilisation. Une fraction de ces derniers ne sera donc pas amortissable (celle rattachée au terrain).
      D’autre part, concernant le traitement comptable de l’acquisition de l’immeuble, il est d’usage de recourir à un compte 467 qui s’alignera sur le décompte du notaire et sera soldé lors du dénouement des opérations par celui-ci. Il comprendra non seulement l’achat de l’immeuble mais également les honoraires et émoluments du notaire, les droits de mutation, les frais d’hypothèque et de publicité légale, etc. Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  10. Bonjour,
    je suis agent immobilier dans le neuf. Je perçois une commission facturée au promoteur. J’ai fais une remise à un client sur une vente, après avoir facturé la commission. Puis je récupérer la TVA sur cette remise ? Comment passer les écritures liées à cette opération ?
    Merci d’avance. Cordialement.

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Si la commission initiale était soumise à la TVA, vous pourrez effectivement déduire la TVA sur cette rétrocession. Pour cela, il vous faudra établir un avoir client en bonne et due forme. Pour connaître le traitement comptable : comptabiliser un avoir client. Attention, il ne s’agira pas de TVA déductible mais d’une diminution de TVA collectée.
      Bon weekend. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  11. Bonjour, nous avons créé une SCI en novembre, afin d’acquérir un immeuble avec un local commercial. Ce local va servir à ma fille qui est pédicure et on pense louer l’appartement qui se situe au dessus. Il n’y a pas de terrain en plus. Comment comptabiliser ce bien dans sa totalité ou séparer le local commercial de l’appartement. D’autre part, comment savoir s’il dépend une loi Besson, Borloo ou autre. Merci de m’avoir lue et pour votre aide.

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour. Cette SCI est-elle soumise à l’impôt sur les sociétés ou est-elle translucide fiscalement ? Dans le premier cas, il vous faudra effectivement scinder la valeur des deux biens et les amortir sur des périodes différentes en fonction de leurs équipements et de leur occupation. Dans le second, il est inutile d’effectuer cette distinction puisque les amortissements ne sont pas déductibles fiscalement. S’agissant de l’application d’un régime de faveur, ces derniers ne s’appliquent généralement que pour des locations consenties à des particuliers et dans des conditions fixées par la loi (plafonds de loyers, modalités de location, emplacement des locaux, ressources du locataire, etc.). Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  12. Bonjour, premièrement votre site est excellent ! Merci beaucoup ! Je me pose la question suivante: une SCI familiale n’ pas établi de compte depuis sa création en 2012. Comment rectifier cela, en sachant que l’un des associés a versé des sommes importantes en 2013 et 2014 lors de l’achat d’un appartement ? D’ailleurs, puis-je amortir ce bien? Si oui, à partir quelle année ? 2015 je suppose, vu que sur les déclarations n° 2072, l’amortissement n’a jamais été pratiqué. Merci de votre aide.

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour.
      Merci pour vos encouragements. A priori, étant donné la nature de la déclaration que vous remplissez chaque année (2072), votre SCI est translucide fiscalement, c’est-à-dire qu’elle relève de l’impôt sur le revenu. Par conséquent, sauf dispositions d’amortissements spéciaux, il vous est impossible d’amortir l’appartement (cette faculté ne vous est offerte que pour les SCI ayant opté à l’impôt sur les sociétés). S’agissant de la comptabilité, vous pouvez tout à fait choisir de la reconstituer (dans votre cas, cela me semble indispensable car un compte courant important est présent). Pour vous aider dans votre raisonnement : la comptabilité d’une SCI. Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  13. Je tiens la comptabilité de mon gendre qui est médecin généraliste, il a acheté un local pour le transformer en cabinet médical. Je me pose les questions suivantes :
    – Doit-on amortir seulement une partie de ce bien (l’autre partie étant le terrain) ?
    – Peut-on l’amortir sur 25 ans ?
    – Dans quel compte dois-je enregistrer le remboursement du capital du prêt ?
    En vous remerciant de vos conseils.

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Si l’ensemble immobilier acheté par votre gendre contient un terrain, vous devez effectivement scinder la valeur globale du bien et attribuer une valeur à la construction et une autre au terrain. Le terrain constitue une immobilisation corporelle non amortissable (par conséquent, aucun amortissement n’est toléré). Sur l’amortissement de la construction, il convient de la décomposer c’est-à-dire attribuer une valeur à la structure (fondations, murs, toiture, plancher, etc.) et identifier les autres éléments de valeur importante (composants). Chacun d’entre eux devra être amorti sur sa propre durée d’amortissement. Par conséquent, un immeuble est rarement amorti en global sur 25 années…
      Enfin, pour constater le remboursement du prêt immobilisation, vous devrez débiter le compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit ». Normalement, ce compte a du être crédité lors de l’acquisition du bien immobilier (puisque le crédit a été débloqué à ce moment). Pour plus d’informations : comptabilisations liées aux emprunts.
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  14. Bonjour,
    Un établissement a comptabilisé des honoraires de droit d’achat dans le compte 208 « Autres immobilisations incorporelles ». Ce bien a été amorti sur une durée de 20 ans. Je doute sur la pratique de cet amortissement. Pourriez-vous me confirmer la validité de ce traitement comptable ? Bonne journée. Cordialement.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      De quel type de frais s’agit-il précisément (frais de notaire, droit d’enregistrement, frais d’hypothèque, commissions d’agence immobilière…) ?
      A vous lire. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  15. Alfred Armand Noumbissie

    Merci pour ces explications

  16. Bonjour,
    Tout d’abord un grand bravo pour votre travail.
    Dans le cadre d’une SCI (IR) comment comptabiliser les frais de notaire et les frais d’agence ?
    Ceux ci ne pouvant etre des charges ?
    Merci,

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Merci pour vos encouragements. Vous pouvez tout de même choisir de comptabiliser les frais d’acquisition en charges mais ces dernières devront être réintégrées dans le calcul du revenu foncier (car ces frais ne sont pas déductibles en matière de RF). Autrement, vous pouvez les comptabiliser dans le même compte d’immobilisation que l’ensemble immobilier (cela permet d’isoler ces frais et de ne pas les oublier lors du calcul de l’éventuelle plus-value en cas de cession ultérieure de l’immeuble).
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  17. Bonjour,

    J’aurai besoin d’une information au sujet d’un enregistrement de prêt
    Je désire enregistrer un prêt fait auprès de notre banque principale, mais le déblocage des échéances est partiel. Du coup, je ne sais pas quels comptes utiliser. Je ne peux pas utiliser le débit du 512 et le crédit du 164 puisque je n’ai pas la somme en banque. Cette dernière ne débloque les sommes que lorsque je lui demande. Comment enregistrer ceci ?
    Aussi, la banque accepte un chèque du propriétaire du local avant de financer le projet vue que nous sommes locataires. Comment enregistrer aussi cette transaction.

    Merci.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Que finance ce prêt ? Une immobilisation ? Si j’ai bien compris, la banque règle directement au fournisseur les sommes que vous devez ? Dans ce cas, il convient :
      – d’une part de comptabiliser la facture d’achat du bien dans un journal d’achat (débit du compte 2 « immobilisations », débit du compte 44562 « TVA déductible sur immobilisation » et crédit du compte 404 « Fournisseurs d’immobilisations »),
      – d’autre part de constater chaque déblocage de fonds dans un journal d’opérations diverses (débit du compte 404 « Fournisseurs d’immobilisations » par le crédit du compte 164 « Prêt auprès des établissements de crédit »).
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  18. Bonjour,
    Nous avons acheté un bien 150 000 euros en 2001 via une SCI. Entre temps, des améliorations ont été effectuées par les associés eux-mêmes. Ils pensent que le bien « vaut » aujourd’hui 500 000 euros. Comment inscrire cela dans la comptabilité ? Est-ce une réévaluation de l’actif (de 350 000) qui nécessite d’augmenter les comptes courants de la même somme ?
    Merci d’avance.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Il est impossible de réévaluer la valeur d’un immeuble en vertu du principe comptable des coûts historiques, sauf à pratiquer une réévaluation libre d’immobilisation. Attention aux conditions à respecter et aux impacts fiscaux. Je vous conseille fortement de faire estimer le bien par une agence immobilière ou une personne indépendante. De plus, la réévaluation n’a d’intérêts que si votre structure est soumise à l’impôt sur les sociétés.
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  19. Bonjour,
    Je rejoins les commentaires de tout le monde pour dire que votre site est une encyclopédie, merci!

    J’ai une question qui concerne l’amortissement des frais de notaires et d’agence, ce point est déjà abordé dans cet article et dans les commentaires mais je ne trouve pas de réponse concrète sur sur quoi est basée cette durée d’amortissement.
    Par exemple, un studio de 65ke, décomposition par composant pour l’amortissement global du bien mais quid des 6000 euros de notaire et des 5000 euros d’agence. J’ai lu parfois qu’on devait les amortir sur la durée du plus petit composant de l’immeuble, soit en général 15 ans mais cela me paraît long.
    Quelle serait la règle si jamais il y en a une?

    Merci

    • Thibaut Clermont
      Thibaut Clermont

      Bonjour,
      En ce qui me concerne, je vous recommande de répartir la valeur de ces frais au prorata de la valeur de chaque bien composant votre studio sur la valeur totale de celui-ci. Vous les inclurez ainsi dans des catégories d’immobilisations qui seront amorties sur des durées différentes.
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  20. Bonjour,
    Ma question est beaucoup plus basique , etant totalement novice en compta. Je vais acquer un batiment commercial et je me pose la question de comptabilisation de cet achat. Dans un compte 213, ok ! Mais la contrepartie ? Sachant que j’ai contracté un emprunt pour ce faire et constitué un SCI. Merci pour votre aide.

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      La contrepartie est un compte 404 « Fournisseurs d’immobilisations » (crédit). Puis, lors du paiement, vous allez débiter ce compte pour le solder. La contrepartie sera constituée de vos moyens de financement : trésorerie (compte 512), emprunt (compte 164) et/ou apport en compte courant d’associé (compte 455).
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

  21. Bonjour,
    bravo pour votre site et les efforts que vous déployez pour nous aider !
    Pourriez-vous me dire en LMNP au régime réel sur quelle durée les frais d’acquisition peuvent-ils être amortis ?
    Pardonnez-moi si vous avez déjà répondu à cette question quelque part.
    Cordialement
    Jérôme

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Si les frais d’acquisition sont inclus dans le coût d’acquisition de l’immobilisation, ils doivent être affectés à chaque élément composant l’ensemble immobilier et amortis sur la même durée que l’élément auquel il se rattache. En général, ils sont répartis au prorata de l’importance du composant sur l’ensemble de l’immeuble.
      Exemple : une entreprise achète un immeuble pour 100 K€. Le terrain vaut 30 K€ (non amortissable), la structure 50 K€ (amortie sur 20 ans) et les aménagements 20 K€ (amortis sur 10 ans). Elle supporte 10 K€ de frais d’acquisition qu’elle choisit d’immobiliser. Le terrain figurera à l’actif pour 33 K€, la structure pour 55 K€ et les aménagements pour 22 K€. Les frais d’acquisition seront donc amortis dans les immobilisations principales.
      Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

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