Vous êtes ici : Accueil » Base de la comptabilité » Obligations comptables » La comptabilité des SCI

La comptabilité des SCI

Les sociétés civiles immobilières (SCI) doivent, dans certains cas, tenir une comptabilité de type « commercial » en partie double. Compta-Facile vous dévoile dans cet article les modalités de tenue de la comptabilité dans les SCI ainsi que les intérêts de tenir une comptabilité et d’avoir recours à un Expert-comptable.

comptabilite sci societe civile immobiliere

1. Tenir la comptabilité d’une SCI

Les obligations comptables des sociétés civiles immobilières (SCI) dépendent de nombreux paramètres et notamment : de leur régime fiscal, des dispositions statutaires, de leur taille, de leur activité ou encore de leurs associés. Elles peuvent bénéficier d’une comptabilité simplifiée (comptabilité de trésorerie) ou devront établir une comptabilité en partie double en respectant un plan comptable particulier. Quoiqu’il en soit, un formalisme minimal doit être respecté puisque le gérant d’une SCI doit rendre des comptes aux associés.

A. La comptabilité de trésorerie en SCI

Certaines sociétés civiles immobilières peuvent pratiquer une simple comptabilité de trésorerie. Cela se traduit matériellement par la tenue d’un cahier dans lequel sont enregistrés les recettes et les dépenses. Le solde de fin d’année doit correspondre au solde figurant sur le relevé bancaire. Un tableau Excel pourra, par exemple, être utilisé.

Cette faculté est ouverte aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (qui déposent, chaque année, une déclaration n° 2072) et dont les associés sont des personnes physiques.

B. La comptabilité en partie double en SCI

Les autres SCI doivent, dans la plupart des cas, tenir une comptabilité en partie double en suivant les prescriptions d’un plan comptable professionnel. Cela concerne principalement :

  • Les SCI ayant opté à l’impôt sur les sociétés ;
  • Les SCI dont un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés (ou relevant des bénéfices industriels et commerciaux) ;
  • Les SCI dont la comptabilité est rendue obligatoire par une disposition des statuts ;
  • Les SCI exerçant une activité particulière (SCI de construction vente, organismes de placement collectif immobilier) ;
  • Les SCI de taille importante (dépassant deux des trois seuils suivants : total bilan : 1 550 000 €, chiffre d’affaires : 3 100 000 € et nombre de salariés : 50).

Cette obligation se traduit par la tenue de journaux comptables (journaux auxiliaires centralisés au sein d’un journal principal) et notamment : le journal des achats, le journal des ventes, le journal de banque, le journal de TVA, le journal des opérations diverses etc. En général, elle implique l’utilisation d’un logiciel de comptabilité.

Des écritures comptables supplémentaires (par rapport à une comptabilité de trésorerie) devront être enregistrées et notamment les dotations aux amortissements, les factures non payées à la clôture de l’exercice, les charges constatées d’avance, les produits constatés d’avance, les produits à recevoir, les charges à payer etc.

La SCI devra établir des comptes annuels, composés d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe.

Dans ce cas, trois livres comptables devront être tenus et conservés :

  • Un livre-journal : enregistrement chronologique de toutes les opérations comptables (achat, vente, banque) ;
  • Un grand livre : regroupement de toutes les opérations (débit-crédit) par numéro de compte ;
  • Un livre d’inventaire : rassemblement l’ensemble des éléments chiffrés de l’actif et du passif de l’entreprise (l’obligation de produire ce livre est supprimée pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016).

2. Les intérêts de tenir une comptabilité pour une SCI

Même si cela n’est pas toujours obligatoire, il est fortement conseillé de tenir une comptabilité de type commercial dans les SCI ; et ce pour les raisons suivantes :

  • En présence de comptes courants : la tenue d’une comptabilité va permettre de rendre opposable le compte courant à l’administration fiscale et aux autres associés (en cas de cession ultérieure des parts sociales, le compte courant est valorisé à part) ;
  • En cas d’opérations sur le capital : le capital d’une SCI pouvant être libéré de manière différée, la comptabilité permettra de suivre avec précision les droits et les apports de chaque associé ;
  • Pour sécuriser fiscalement certains montages : tenir une comptabilité en SCI permet de prouver la non-fictivité de la SCI.

3. Avoir un expert-comptable dans une SCI

Les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent, qu’elles soient soumises à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou non, avoir recours aux services d’un Expert-Comptable. Ceci n’est pas obligatoire mais demeure opportun pour de nombreuses raisons : le professionnel de l’expertise-comptable est soumis à un devoir de conseil ; de par son parcours professionnel, il est le plus à même de répondre aux interrogations de son client dans de nombreux domaines (fiscal, comptable, juridique etc.) et à tous les stades de son évolution (création, expansion, liquidation). Il possède un logiciel pointu permettant de tenir la comptabilité de la SCI et de télédéclarer sa liasse fiscale et ses éventuelles déclarations de T.V.A. Les documents juridiques pourront également être gérés par ce dernier (procès verbal d’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes).

Un article a été consacré à ce sujet, nous vous invitons à le consulter en cas de besoins : tenir sa comptabilité ou la confier à un expert-comptable ?

Pour une approche plus globale de ce professionnel :

4. Nomination d’un commissaire aux comptes dans les SCI

La nomination d’un commissaire aux comptes est obligatoire dans les SCI qui dépassent deux des trois seuils suivants :

  • Montant du chiffre d’affaires hors taxes : 3 100 000 euros ;
  • Total du bilan : 1 550 000 euros ;
  • Nombre de salariés : 50.

Conclusion : La SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’a pas d’obligations comptables à proprement parler. Toutefois, dans certaines situations, elle doit tenir une comptabilité de type « commercial » et notamment : lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, lorsqu’elle compte parmi ses associés une entreprise, lorsque ses statuts le prévoient, lorsqu’elle exerce une activité particulière ou encore lorsqu’elle a une taille importante.

A propos de Thibaut Clermont

Thibaut Clermont
Thibaut CLERMONT, mémorialiste en expertise-comptable et webmaster de Compta-Facile, site d'information sur la comptabilité rattaché au réseau FCIC-MEDIA.

3 commentaires

  1. Dans le cas d’une petite « société civile immobilière », comme celle qu’il est possible de créer pour acheter un local professionnel partagé avec d’autres professionnels, il est tout à fait possible de tenir soi-même une comptabilité organisée et suffisante avec Excel. L’information financière est indispensable pour piloter efficacement une entité économique, même petite (prise de décisions des associés, communication avec les tiers, reddition des comptes …).

  2. Bonjour,
    Ma question concerne l’affectation des résultats dans les SCI soumises à l’IR.
    J’ai eu l’occasion de voir différents enregistrements :
    1ère Hypothèse : la perte ou le bénéfice est imputé au prorata des parts de chaque associé dans leur compte courant. Ce qui peut parfois amener à la constatation de comptes courants d’associés débiteurs.
    2ème Hypothèse : la perte ou le bénéfice est comptabilisé en report à nouveau.
    Pouvez-vous m’indiquer quelle est la solution adéquate ?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Bien à vous.
    Sonia

    • Thibaut Clermont

      Bonjour,
      Votre questionnement est plutôt d’ordre juridique mais je vais tâcher d’y apporter certains éléments de réponse. Tout d’abord, dans une SCI soumise à l’IR, les associés sont responsables indéfiniment du passif social. Il est possible qu’il y figure un compte courant débiteur (cela ne constitue pas un abus de bien social comme dans les sociétés). Ensuite, dans la mesure où elle est translucide fiscalement, le résultat est appréhendé directement par les associés et il est imposé entre leurs mains. Dans la pratique, le déficit est réparti entre les associés au prorata de leur contribution aux pertes.
      J’espère avoir été clair. Bonne journée. Cordialement, Thibaut CLERMONT.

Répondre

Votre adresse email ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont marqués d'une étoile *

*


*